Was ist Ihre Immobilie wert?
In rund 5 Minuten zur ersten Einschätzung, kostenlos und ohne Verpflichtung. Auf Wunsch folgt eine fundierte Detailbewertung vor Ort.
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So entsteht Ihre Einschätzung
Ihre Angaben landen nicht in einem automatischen Rechner, sondern bei einem Menschen.
Angaben prüfen
Wir sehen uns Ihre Eingaben an und fragen nach, wenn für die Einordnung etwas Wesentliches fehlt.
Vergleichsdaten abgleichen
Wir ordnen Ihr Objekt anhand realer Transaktionen aus Gießen und Mittelhessen ein, nicht anhand von Wunschpreisen aus Portalen.
Spanne, auf Wunsch Termin
Sie erhalten eine erste Preisspanne. Wird es konkreter, kommen wir vorbei und machen daraus eine belastbare Preisempfehlung.
Was eine Online-Bewertung leistet, und was nicht
Eine Online-Bewertung liefert eine Spanne, kein Gutachten. Sie rechnet mit Lage, Fläche, Baujahr und Marktdaten und kommt damit auf einen plausiblen Korridor. Zustand, Grundriss, Ausstattung und die Rechte im Grundbuch kann ein Formular nicht sehen. Genau diese Punkte verschieben den Wert am stärksten, deshalb ist die Online-Einschätzung der erste Schritt und nicht der letzte.
Das leistet die Ersteinschätzung
- Eine erste Orientierung als Preisspanne, nicht als exakter Betrag
- Die Einordnung Ihrer Lage innerhalb von Gießen und Mittelhessen
- Eine Entscheidungsgrundlage für die Frage, ob sich ein Verkauf jetzt lohnt
- Kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie nur wissen möchten, wo Sie stehen
Dafür braucht es den Blick vor Ort
- Baulicher Zustand, aufgeschobene Reparaturen und Restnutzungsdauer
- Qualität von Grundriss, Ausbau und Ausstattung
- Rechte Dritter in Abteilung II des Grundbuchs
- Besonderheiten wie Denkmalschutz, Mietbindung oder Erbbaurecht
Beim Ortstermin wird aus der Spanne eine Preisempfehlung, mit der Sie in die Vermarktung gehen können. Wie es danach weitergeht, zeigt unsere Seite zum Immobilienverkauf in Gießen.
Die drei Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei anerkannte Verfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Welches passt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab. Häufig werden zwei Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gegeneinander plausibilisiert.
| Verfahren | Passt für | Rechenlogik im Kern | Grenze des Verfahrens |
|---|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke | Beurkundete Kaufpreise ähnlicher Objekte, angeglichen über Zu- und Abschläge | Braucht genügend echte Vergleichsfälle |
| Sachwert | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser | Bodenwert plus Gebäudewert, vermindert um die Alterswertminderung, danach Marktanpassung | Die Marktlage fließt nur über den Anpassungsfaktor ein |
| Ertragswert | vermietete Wohnhäuser, Anlage- und Gewerbeobjekte | Jahresreinertrag, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, zuzüglich Bodenwert | Hängt an der Annahme zur nachhaltig erzielbaren Miete |
Grundlage des Vergleichswerts sind beurkundete Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses (§ 195 BauGB), aus der auch die Bodenrichtwerte abgeleitet werden (§ 196 BauGB). Angebotspreise aus Portalen sind dagegen Wunschpreise und taugen nicht als Maßstab.
Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in Gießen führt meist der Sachwert, geprüft an Vergleichsfällen aus der Umgebung. Bei einer vermieteten Wohnung zählt für Kapitalanleger die Rendite, dort steht der Ertragswert im Vordergrund.
Was den Wert bestimmt
Sechs Größen entscheiden über den Preis: Lage, baulicher Zustand, Baujahr, energetischer Stand, Grundriss und die Rechte im Grundbuch. Die Lage wiegt am schwersten, weil sie sich als einzige nicht verändern lässt.
Makrolage
Stadt, Region, Anbindung. Gießen ist Hochschulstandort mit Verbindung ins Rhein-Main-Gebiet, das stützt die Nachfrage in Mittelhessen.
Mikrolage
Straße, Nachbarschaft, Lärm, Ausblick, Nahversorgung, Parken. Zwei gleich große Häuser können sich allein deshalb im Preis unterscheiden.
Zustand und Baujahr
Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen und Bäder, jeweils mit Jahreszahl. Was aufgeschoben wurde, rechnen Käufer gegen den Preis.
Energetischer Stand
Heizungsart, Dämmung und die Kennwerte aus dem Energieausweis bestimmen die künftigen Betriebskosten und sind ein eigener Preisfaktor geworden.
Grundriss und Fläche
Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße, Zuschnitt. Ein gefangener Raum kostet Wert, ein durchdachter Grundriss bringt welchen.
Rechte im Grundbuch
Wohn- und Nießbrauchrechte, Wege- und Leitungsrechte, Erbbaurecht: Eintragungen in Abteilung II mindern den Wert und fallen spätestens bei der Bankprüfung auf.
Ausführlich, mit Beispielen und den häufigsten Irrtümern, steht das im Ratgeber dazu, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen.
Markteinschätzung vom Makler oder Verkehrswertgutachten?
Für den freien Verkauf genügt in der Regel die Marktwerteinschätzung des Maklers. Ein förmliches Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten belegbar sein muss. Es stammt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen und ist kostenpflichtig.
| Kriterium | Marktwerteinschätzung | Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| Zweck | Preisfindung für den Verkauf | Nachweis des Werts gegenüber Dritten |
| Erstellt von | Ihrem Makler, nach Ortstermin | öffentlich bestelltem oder zertifiziertem Sachverständigen |
| Umfang | Objektaufnahme, Vergleichsdaten, Preisempfehlung | vollständiges Gutachten nach ImmoWertV mit Herleitung |
| Verwendung | Entscheidungsgrundlage und Argument in der Verhandlung | gegenüber Gericht, Finanzamt und Beteiligten |
| Kosten | bei uns kostenlos | kostenpflichtig, je nach Aufwand |
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Erbfall und Erbengemeinschaft
Sind sich alle Erben einig, genügt meist die Markteinschätzung. Wird ausgezahlt oder gestritten, schafft ein Gutachten eine überprüfbare Grundlage.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Der Wert muss für zwei Parteien tragfähig sein. Hier verlangen die beteiligten Anwältinnen und Anwälte regelmäßig ein Gutachten.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG). Das klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Gericht und Behörden
In Zwangsversteigerung, Betreuung oder Nachlasssachen bestimmt in der Regel das Gericht, wer bewertet.
Wir bewerten den Markt, wir beraten nicht in Steuer- oder Rechtsfragen. Ob in Ihrem Fall ein Gutachten nötig ist, besprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung, einer Notarin oder einem Fachanwalt. Reicht unsere Einschätzung für Ihren Zweck nicht aus, sagen wir Ihnen das im Gespräch.
Diese Unterlagen machen die Bewertung genauer
Für die erste Einschätzung genügen Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr und eine grobe Angabe zum Zustand. Je mehr Sie darüber hinaus zur Hand haben, desto enger wird die Spanne, weil weniger geschätzt werden muss.
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Wir sichten im Termin, was vorhanden ist, und unterstützen auf Wunsch bei der Beschaffung. Welche Stelle was ausstellt, steht in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.
- Aktueller Grundbuchauszug, vor allem wegen der Eintragungen in Abteilung II
- Grundrisse aller Geschosse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis oder Angaben zu Heizung und Dämmung
- Rechnungen und Nachweise über Modernisierungen, mit Jahreszahl
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnung
- Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterliste und Betriebskostenabrechnung
Immobilienbewertung, kurz erklärt
Ist die Immobilienbewertung wirklich kostenlos?
Ja. Online-Einschätzung und Gespräch sind kostenlos, ein Verkaufsauftrag ist damit nicht verbunden. Kosten entstehen erst, wenn Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten bei einem Sachverständigen beauftragen.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Sie liefert eine Spanne auf Basis von Lage, Fläche, Baujahr und Marktdaten. Zustand, Grundriss, Ausstattung und Belastungen im Grundbuch kennt das Formular nicht. Genau diese Punkte verschieben den Wert am stärksten, deshalb ersetzt die Online-Einschätzung keinen Termin vor Ort.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist der zu einem Stichtag ermittelte Wert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB). Der Verkaufspreis ist der Betrag, der tatsächlich gezahlt wird. Beide liegen häufig nah beieinander, können aber je nach Nachfrage und Verhandlung auseinandergehen.
Welches Verfahren wird bei meiner Immobilie angewendet?
Das hängt von Art und Nutzung ab: Wohnungen und Grundstücke meist im Vergleichswertverfahren, selbst genutzte Häuser im Sachwertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren. Oft werden zwei Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gegeneinander plausibilisiert.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten statt einer Markteinschätzung?
Immer dann, wenn der Wert gegenüber Dritten belegbar sein muss: vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbengemeinschaft, in der ausgezahlt wird. Für den freien Verkauf genügt in der Regel die Marktwerteinschätzung.
Wie lange ist eine Bewertung gültig?
Jede Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag. Ändern sich Marktlage, Zinsniveau oder Zustand der Immobilie, ändert sich der Wert. Liegt zwischen Einschätzung und Vermarktungsstart längere Zeit, schauen wir vorher noch einmal auf die Zahlen.
Lieber gleich persönlich sprechen?
Wir schauen uns Ihre Immobilie vor Ort an und ordnen den Wert im Gespräch ein, kostenlos und unverbindlich.