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Finanzierung
Immobilienfinanzierung, verständlich aufgeschlüsselt
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Wie Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung zusammenwirken, welche Nebenkosten in Hessen dazukommen und was Banken tatsächlich prüfen: Hier steht es ohne Fachchinesisch.
Grundlagen
Aus diesen sechs Bausteinen setzt sich eine Baufinanzierung zusammen
Wer diese Begriffe einmal sortiert hat, kann Angebote vergleichen, statt nur auf den Zinssatz zu schauen. Zwei Finanzierungen mit identischem Zins können sich in der Gesamtbelastung deutlich unterscheiden, weil Tilgung, Bindungsdauer und Sondertilgungsrecht anders geregelt sind.
| Baustein | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Eigenkapital | Das Geld, das Sie selbst einbringen. Es senkt die Darlehenssumme und damit den Anteil des Objektwerts, den die Bank finanzieren muss. |
| Darlehenssumme | Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, gegebenenfalls zuzüglich Modernisierungskosten. Sie ist die Basis für Zins und Rate. |
| Zinsbindung | Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist, üblich sind fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Längere Bindung bedeutet mehr Planungssicherheit, meist gegen einen Zinsaufschlag. |
| Tilgung | Der Anteil der Rate, mit dem Sie das Darlehen zurückzahlen. Angegeben wird der anfängliche Tilgungssatz pro Jahr. Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und erhöht die Monatsrate. |
| Sondertilgung | Zusätzliche Rückzahlungen außerhalb der Rate, etwa aus Bonus oder Erbschaft. Ob und in welcher Höhe sie möglich sind, steht im Darlehensvertrag und ist verhandelbar. |
| Restschuld | Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Für ihn brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, zu dann gültigen Konditionen. |
Zins und Tilgung ergeben zusammen die monatliche Rate. Sie bleibt während der Zinsbindung gleich, verschiebt sich aber intern: Der Zinsanteil sinkt mit jedem Monat, der Tilgungsanteil wächst. Genau deshalb wirkt eine höhere anfängliche Tilgung so stark auf die Laufzeit. Und deshalb lohnt der Blick auf die Restschuld am Ende der Bindung, nicht nur auf die Rate am Anfang.
Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten zahlen Sie in der Regel selbst
Banken finanzieren üblicherweise das, was sie im Ernstfall verwerten können: die Immobilie. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten schaffen keinen solchen Gegenwert, deshalb werden sie meist nicht mitfinanziert und müssen aus vorhandenem Vermögen kommen. Eigenkapital senkt außerdem den Beleihungsauslauf, also den finanzierten Anteil am Objektwert. Je niedriger dieser Anteil, desto besser fällt in der Regel der Zinssatz aus, und desto kleiner ist später die Restschuld.
| Nebenkosten in Hessen | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | In Hessen 6,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises (Stand: August 2026). Der Steuersatz wird vom Land festgelegt. |
| Notar und Grundbuchamt | Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eintragung der Grundschuld. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). |
| Maklercourtage | Fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Privatpersonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 (§§ 656a ff. BGB). |
Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, was alles als Eigenkapital zählt und warum eine Reserve unangetastet bleiben sollte, rechnen wir im Ratgeber Wie viel Eigenkapital Sie für die Immobilienfinanzierung brauchen durch. Wenn Sie parallel eine eigene Immobilie verkaufen, beziffert eine kostenlose Immobilienbewertung den Eigenkapitalanteil, mit dem Sie realistisch planen können.
Bankprüfung
Vier Dinge prüft praktisch jede Bank
Eine Finanzierungsanfrage ist keine Frage des Bauchgefühls, sondern eine Prüfung nach festen Kriterien. Wer weiß, worauf geschaut wird, reicht die richtigen Unterlagen gleich beim ersten Mal ein.
Bonität
Einkommensnachweise, Beschäftigungsverhältnis, Dauer der Anstellung, laufende Kredite und die Auskunft der Wirtschaftsauskunftei.
Haushaltsrechnung
Einnahmen gegen feste Ausgaben, inklusive pauschaler Lebenshaltungskosten. Was übrig bleibt, muss die künftige Rate mit Reserve tragen.
Objektunterlagen
Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
Beleihungswert
Der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis und bestimmt mit, wie viel finanziert wird.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Der Umfang unterscheidet sich je nach Bank und Vorhaben. Diese Liste deckt den üblichen Kern ab. Was in Ihrem Fall zusätzlich nötig ist, sagen wir Ihnen im Erstgespräch.
- Personalausweis
- Gehaltsabrechnungen der letzten Monate
- Einkommensteuerbescheide, bei Selbstständigen Bilanzen oder EÜR
- Kontoauszüge und Eigenkapitalnachweise
- Grundbuchauszug und Grundriss
- Wohnflächenberechnung und Energieausweis
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
- Kaufvertragsentwurf oder Exposé
Ablauf in 5 Schritten
Von der Anfrage bis zur Zusage
1
Erstgespräch
Wir klären Vorhaben, Eigenkapital, Einkommenssituation und Zeitrahmen. Kostenlos und unverbindlich.
2
Unterlagen
Sie stellen Einkommens- und Objektunterlagen zusammen, wir sagen Ihnen genau, was fehlt.
3
Strategie
Wir legen Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgung und gewünschte Sondertilgung fest.
4
Angebote
Wir fragen bei unseren Bankpartnern an und stellen die Konditionen vergleichbar nebeneinander.
5
Zusage
Die Bank prüft und erstellt das Darlehensangebot. Danach begleiten wir Sie bis zur Auszahlung.
Sinnvoll ist, diesen Weg vor der Objektsuche zu beginnen. Wer seinen Rahmen kennt, besichtigt gezielter und tritt in Verhandlungen glaubwürdiger auf. Danach lohnt der Blick in die aktuellen Immobilienangebote in Gießen und Mittelhessen.
Warum mit uns
Immobilie und Finanzierung an einem Tisch
Ein Team mit über 25 Jahren Immobilienerfahrung, das Objekte und Bankanforderungen aus der täglichen Praxis kennt. Auf Wunsch verbinden wir die Finanzierung mit dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie, damit Zeitpunkte und Zahlungsflüsse zusammenpassen.
Passend zur Situation
Von der Eigenheimfinanzierung über die Kapitalanlage bis zum Gewerbeobjekt, jeweils mit eigener Struktur.
Zwei Perspektiven
Wir kennen die Bewertung des Objekts und die Anforderungen der Bank. Das senkt das Risiko von Anfragen, die von vornherein scheitern.
Ein Ansprechpartner
Immobilie und Finanzierung laufen bei derselben Person zusammen, ohne Reibungsverluste zwischen zwei Häusern.
Klartext: Was wir tun und was nicht
Wir vermitteln Finanzierungen, wir vergeben sie nicht. Das Darlehen kommt von einer Bank, und die Bank entscheidet. Konditionen hängen von Ihrer persönlichen Situation, vom Objekt und vom jeweiligen Zinsniveau ab. Deshalb finden Sie auf dieser Seite bewusst keine Beispielzinsen: Eine Zahl, die morgen nicht mehr stimmt, hilft Ihnen bei der Planung nicht. Steuerliche und rechtliche Fragen rund um den Erwerb klären Sie bitte zusätzlich mit Ihrer Steuerberatung oder einem Fachanwalt.
Häufige Fragen
Finanzierung, kurz erklärt
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die verbreitete Faustregel lautet: Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital, dazu möglichst 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, wird von Banken aber in der Regel mit einem höheren Zinssatz bepreist. Ausführlich rechnen wir das im Ratgeber zum Eigenkapital durch.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert, entweder bei derselben Bank oder bei einer anderen. Wer früh plant, kann sich Zinsen über ein Forward-Darlehen im Voraus sichern. Unabhängig davon können Darlehensnehmer ein Immobiliendarlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Wie lange dauert es bis zur Finanzierungszusage?
Das hängt vor allem von der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und vom Prüfungstempo der jeweiligen Bank ab. Vollständige Objekt- und Einkommensunterlagen verkürzen den Prozess spürbar. Eine belastbare Einschätzung für Ihren Fall geben wir Ihnen, sobald wir das Vorhaben kennen.
Was kostet die Finanzierungsberatung bei Ihnen?
Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wie sich unsere Vergütung im konkreten Fall zusammensetzt, sagen wir Ihnen offen, bevor Sie Unterlagen einreichen oder etwas unterschreiben.
Sollte die Finanzierung vor der Besichtigung stehen?
Es hilft. Wer seinen Rahmen kennt, besichtigt gezielter, und viele Verkäufer verlangen vor der Zweitbesichtigung einen Finanzierungsnachweis. Deshalb klären wir den Rahmen gern, bevor Sie sich in ein bestimmtes Objekt verlieben.
Reden wir über Ihre Finanzierung
Wir gehen Ihre Zahlen einmal in Ruhe durch und sagen Ihnen, welcher Rahmen realistisch ist.