Als inhabergeführtes Haus mit über 25 Jahren Immobilienerfahrung im Team begleiten wir Unternehmen, Eigentümer und Investoren beim Kauf, Verkauf und bei der Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen, Industrie- und Logistikobjekten, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Hotelimmobilien. Lokale Marktkenntnis verbinden wir mit einem weitreichenden Netzwerk.
Wer ein Haus kauft, entscheidet auch mit dem Gefühl. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft oder mietet, rechnet: Was trägt die Fläche an Ertrag, wie lange laufen die Mietverträge, wer zahlt sie, und was passiert, wenn der Hauptmieter auszieht. Deshalb sieht die Arbeit an einem Bürohaus, einer Halle oder einem Wohn- und Geschäftshaus anders aus als beim Einfamilienhaus, von der Bewertung über die Unterlagen bis zur Ansprache der Interessenten.
Wir sind in Gießen und Mittelhessen zu Hause und kennen die Lagen, in denen Gewerbe hier tatsächlich stattfindet. Was uns als Immobilienmakler in Gießen ausmacht, gilt für Gewerbeobjekte genauso: marktgerecht bewerten, vollständig vorbereiten, gezielt ansprechen. Nur sind die Prüfungsschritte tiefer und der Kreis der Käufer kleiner.
Sie wollen statt verkaufen lieber vermieten? Im Ratgeber lesen Sie, worauf Eigentümer bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie achten sollten.
Gewerbeimmobilie ist ein Sammelbegriff. Eine Ladenfläche in der Fußgängerzone und eine Logistikhalle an der Autobahn haben betriebswirtschaftlich fast nichts gemeinsam. Wer sein Objekt einordnen will, sollte zuerst wissen, nach welchen Kriterien es überhaupt bewertet wird.
Vom Einzelbüro in der Innenstadt bis zur Etage im Gewerbegebiet. Über die Vermietbarkeit entscheiden Zuschnitt und Teilbarkeit, Stellplätze, Anbindung an Bus und Bahn sowie die Technik von der Datenverkabelung bis zur Kühlung. Büro lebt von Erreichbarkeit, nicht von Laufkundschaft.
Hier zählt Frequenz: Passantenströme, Sichtbarkeit der Schaufensterfront, das Umfeld im selben Haus und die Anlieferung. Handelsflächen werden häufig mit Umsatzmiete oder mit ausdrücklichem Konkurrenzschutz vermietet, weil der Mieter seinen Standort gegen direkte Wettbewerber absichern möchte.
Hallenhöhe, Bodenbelastbarkeit, Rampen und Tore, Rangierfläche für Sattelzüge und die Fahrzeit zur nächsten Autobahnauffahrt bestimmen den Wert. Für Mittelhessen ist das ein eigenes Thema, weil die Lage zwischen Rhein-Main und dem Norden Distributionsflächen interessant macht.
Fertigung, Werkstatt, Handwerksbetrieb: Strom- und Druckluftanschluss, Kranbahn, Abwasser, Emissionen und die baurechtliche Einstufung des Gebiets entscheiden darüber, wer die Fläche überhaupt nutzen darf. Ob ein Betrieb in ein Gewerbe- oder ein Industriegebiet gehört, ergibt sich aus Bebauungsplan und Baunutzungsverordnung.
Restaurant, Café, Hotel oder Pension werden weniger über die Quadratmeter bewertet als über den Betrieb: Konzept, Lage, Inventar, Konzession und die Frage, ob eine Nachfolge den Standort fortführen kann. Häufig kommen Ablösen für die Einrichtung und bestehende Pachtverträge hinzu.
Läden oder Büros im Erdgeschoss, Wohnungen darüber: In Gießen und den Umlandorten ist dieses Mischobjekt weit verbreitet. Wirtschaftlich sind es zwei Märkte in einem Haus, denn für die Wohnungen gilt das strenge Wohnraummietrecht, für die Gewerbeeinheiten das deutlich freiere Gewerbemietrecht. Eine saubere Bewertung bildet beide Teile getrennt ab.
Baulücke, Nachverdichtung, Umnutzung einer aufgegebenen Gewerbefläche. Hier zählt nicht der Bestand, sondern das planungsrechtlich Mögliche: Bebauungsplan, zulässige Geschossfläche, Erschließung, Altlastenverdacht und die Haltung der Gemeinde. Bis zur Baugenehmigung ist der Wert eine Erwartung, danach eine Größe.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen. Der soziale Schutz des Wohnraummietrechts gilt für Gewerbeflächen nicht. Es gibt keinen Kündigungsschutz nach Wohnraumvorbild, keine Mietpreisbremse, keine Kappungsgrenze und keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution. Fast alles ist Verhandlungssache und ergibt sich aus dem Vertrag. Diese Freiheit hat eine Kehrseite: Was der Vertrag nicht regelt, fällt auf den Eigentümer zurück, und ein Fehler wirkt über die gesamte Laufzeit nach.
| Thema | Wohnraum | Gewerberaum |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung durch den Vermieter | Nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB) | Beim unbefristeten Vertrag ohne Begründung, Frist nach § 580a Abs. 2 BGB |
| Form bei Laufzeit über einem Jahr | Schriftform (§ 550 BGB) | Seit dem 1. Januar 2025 genügt Textform (§ 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB) |
| Mietanpassung | Vergleichsmiete, Kappungsgrenze | Staffel-, Index- oder Umsatzmiete frei vereinbar, Indexklauseln im Rahmen des Preisklauselgesetzes |
| Mietpreisbremse | Je nach Landesverordnung | Gilt nicht |
| Kaution | Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB) | Frei verhandelbar, in der Praxis oft Bankbürgschaft |
| Betriebskosten | Katalog der Betriebskostenverordnung | Weitergehende Umlage möglich, wenn die Positionen konkret benannt sind |
| Konkurrenzschutz | Praktisch ohne Bedeutung | Nach der Rechtsprechung des BGH vertragsimmanent, im Vertrag erweiterbar oder begrenzbar |
| Schönheitsreparaturen | Übertragung nur in engen Grenzen | Übertragung möglich, starre Fristenpläne bleiben angreifbar (§ 307 BGB) |
| Maklerprovision beim Kauf | Teilungsgebot bei Verbrauchern (§§ 656a ff. BGB) | Frei verhandelbar |
| Umsatzsteuer | Vermietung steuerfrei | Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG möglich |
Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Der erste ist die Form: Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen formgerecht geschlossen werden, sonst gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sind ordentlich kündbar. Für Gewerbemietverträge hat der Gesetzgeber diese Anforderung mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz zum 1. Januar 2025 von der Schriftform auf die Textform abgesenkt. Entscheidend bleibt trotzdem die lückenlose Dokumentation jedes Nachtrags, denn eine unterbrochene Kette kann die Befristung aushebeln.
Der zweite ist der Konkurrenzschutz. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht er im Gewerbemietverhältnis auch ohne ausdrückliche Regelung: Der Vermieter darf im selben Objekt grundsätzlich keinen direkten Wettbewerber zum Hauptgeschäft des Mieters ansiedeln. Wer ein Haus mit mehreren Einheiten vermietet, sollte den Umfang deshalb bewusst regeln, statt ihn dem Zufall zu überlassen. Ähnlich sensibel sind Betriebskostenumlage und Schönheitsreparaturen: Beides lässt sich weitergehend übertragen als bei Wohnraum, vorformulierte Klauseln unterliegen aber auch gegenüber Unternehmen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
Diese Übersicht ist allgemeine Rechtsinformation und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für die Gestaltung oder Prüfung eines konkreten Vertrags wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, für steuerliche Fragen an Ihre Steuerberatung.
Gießen ist verkehrlich einer der am besten erschlossenen Standorte Hessens und zugleich Universitätsstadt. Diese Mischung erzeugt eine Nachfrage, die sich von reinen Industriestandorten unterscheidet.
A5, A45, A480 und A485 treffen im Gießener Ring zusammen. Für Logistik, Handwerk und Distribution ist das der entscheidende Standortfaktor: Wer von hier aus disponiert, erreicht das Rhein-Main-Gebiet ebenso wie das Ruhrgebiet und Kassel ohne Umweg. Flächen mit direkter Auffahrt werden anders bewertet als Lagen im Ortskern.
Die Justus-Liebig-Universität und die Technische Hochschule Mittelhessen bringen Personal, Ausgründungen und Nachfrage nach Praxis-, Labor- und Büroflächen mit sich. Dazu kommen Verwaltung, Kliniken und Handel als Arbeitgeber. Das stützt Innenstadtlagen und kleinteilige Büroeinheiten.
Gewerbe konzentriert sich in Gießen entlang der Ausfallstraßen und in den Gebieten am Stadtrand, während in Innenstadt und Ortskernen Handel, Dienstleistung und Wohn- und Geschäftshäuser den Bestand prägen. Im Umland kommen Wetzlar, Linden, Lollar, Heuchelheim und Wettenberg hinzu, jeweils mit eigenem Flächenangebot und eigenem Mieterprofil.
Für Eigentümer bedeutet das: Der passende Interessent kommt oft nicht aus Gießen selbst, sondern aus dem Rhein-Main-Gebiet, wo Flächen knapper sind und die Fahrzeit über die A5 überschaubar bleibt. Für Suchende bedeutet es, dass sich der Blick über die Stadtgrenze lohnt. Zwischen Wetzlar, Linden, Lollar, Heuchelheim und Wettenberg liegen selten mehr als zwanzig Autominuten, die Flächenangebote und Mietniveaus unterscheiden sich aber spürbar. Belastbare Zahlen zu Bodenrichtwerten und Kaufpreisen führt der Gutachterausschuss für Immobilienwerte, nicht der Makler. Was davon auf Ihr Objekt zutrifft, klären wir bei der Bewertung Ihrer Immobilie.
Wohnimmobilien werden meist über den Vergleich mit tatsächlich verkauften Objekten bewertet. Bei Gewerbe funktioniert das selten, weil vergleichbare Verkäufe rar sind und jedes Objekt seine eigene Mietvertragslage hat. Deshalb steht hier das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung im Mittelpunkt: Aus dem marktüblich erzielbaren Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten herausgerechnet, der verbleibende Reinertrag wird über Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu tritt der Bodenwert. Der Liegenschaftszinssatz stammt dabei nicht aus dem Bauchgefühl, sondern aus den Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Über der Formel stehen drei Fragen, die den Wert in der Praxis stärker bewegen als jede Nachkommastelle.
Je länger die verbleibende Bindung, desto sicherer der künftige Ertrag. Ein Objekt mit mehreren Jahren Restlaufzeit wird anders eingeordnet als eines, bei dem in zwölf Monaten der Hauptmieter neu verhandelt. Wichtig sind auch Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte und die Frage, ob die Kette der Nachträge lückenlos dokumentiert ist.
Ein Ertrag ist nur so belastbar wie der, der ihn zahlt. Handelsregisterauszug, Wirtschaftsauskunft, Jahresabschlüsse und ein realistischer Blick auf das Geschäftsmodell am konkreten Standort gehören deshalb zur Unterlage. Mehrere Mieter verteilen das Risiko, ein einziger großer Mieter konzentriert es.
Die entscheidende Frage lautet: Wer kann die Fläche noch nutzen, wenn der heutige Mieter auszieht? Eine neutral geschnittene Halle oder Büroetage findet leichter einen Nachfolger als eine Spezialimmobilie mit eingebauter Fertigungstechnik. Geringe Drittverwendungsfähigkeit schlägt sich in einem höheren Risikoaufschlag nieder.
Eine erste Einordnung liefert unsere kostenlose Immobilienbewertung. Bei Gewerbeobjekten ersetzt sie den Termin vor Ort allerdings nicht, weil Zustand, Ausstattung und Mietvertragsstruktur kein Formular abbilden kann. Wenn Sie im Anschluss verkaufen möchten, finden Sie den kompletten Weg auf unserer Seite zum Immobilienverkauf in Gießen. Käufer klären die Konditionen am besten früh mit unserem Finanzierungsexperten im Haus.
Beim Off-Market-Verkauf vermarkten wir Ihre Gewerbeimmobilie ohne öffentliche Inserate. Nur geprüfte, ernsthafte Interessenten aus unserem Netzwerk erfahren davon. Bei Gewerbeobjekten wird dieser Weg deutlich häufiger gewünscht als bei Wohnimmobilien, und das hat handfeste Gründe. Ehrlich ist aber auch: Diskretion kostet etwas, und dieser Preis gehört auf den Tisch, bevor Sie sich entscheiden.
In der Praxis lässt sich beides kombinieren: erst die stille Ansprache vorgemerkter Interessenten, bei ausbleibender Resonanz die offene Vermarktung. Wir beobachten den Gewerbemarkt in Mittelhessen laufend, davon profitieren Sie beim Investieren, Veräußern und in der Projektentwicklung. Die vollständige Abwägung samt Gegenargumenten lesen Sie im Beitrag zu den Vorteilen und Grenzen des Off-Market-Verkaufs.
Büro, Halle, Ladenfläche, Wohn- und Geschäftshaus oder Projektgrundstück: Wir bringen passende Käufer und Objekte zusammen und begleiten bis zur Beurkundung.
Wir suchen Mieter, die zur Fläche und zum Haus passen, prüfen Bonität und Nutzungskonzept und übernehmen die gesamte Vermarktung.
Einschätzung des Marktwerts über Ertrag, Mietvertragsstruktur und Standort, als Grundlage für Verkauf, Ankauf, Erbauseinandersetzung oder Finanzierung.
Sie können an jedem Punkt Fragen stellen, und Sie gehen keine Verpflichtung ein, bevor der Maklervertrag unterschrieben ist.
Verkaufen oder vermieten, schnell oder still, Erlös oder Nachfolgelösung. Wir hören zu, bevor wir rechnen, und sagen Ihnen offen, ob wir für Ihr Objekt die richtigen sind.
Grundbuch, Flurkarte, Baugenehmigungen, Grundrisse und Flächenaufstellung, Mietverträge samt Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen und Energieausweis. Fehlende Papiere sind bei Gewerbe der häufigste Grund für Verzögerungen in der Prüfung durch den Käufer.
Wir ordnen Ertrag, Mietvertragsstruktur, Zustand und Standort ein und leiten daraus eine begründete Preisvorstellung ab. Sie bekommen die Annahmen dahinter zu sehen, nicht nur eine Zahl.
Offene Vermarktung über Portale und Netzwerk oder diskret ohne öffentliches Inserat. Wir empfehlen den Weg, der zu Ihrem Objekt passt, und benennen die Nachteile der jeweils anderen Variante.
Interessenten werden vor der ersten Besichtigung auf Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit geprüft. Sensible Unterlagen geben wir auf Wunsch erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung heraus.
Preis, Übernahme der Mietverhältnisse, Inventar, Übergabetermin und offene Punkte werden schriftlich festgehalten. Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nach § 311b BGB notariell zu beurkunden. Wir stimmen den Entwurf mit ab, sind beim Termin dabei und begleiten die Übergabe.
Der Käufer ist meist ein Unternehmen oder ein Investor und rechnet, statt zu träumen. Im Vordergrund stehen Ertrag, Mietvertragsstruktur, Bonität der Mieter, Nutzbarkeit der Fläche und Baurecht. Die Zielgruppe ist kleiner und lässt sich gezielt ansprechen, dafür ist die Prüfung durch den Käufer deutlich tiefer. Vollständige Unterlagen sind hier weniger Kür als Voraussetzung.
In aller Regel über das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Grundlage ist der marktüblich erzielbare Jahresrohertrag, davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der so ermittelte Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor bewertet, in den der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes einfließen, dazu kommt der Bodenwert. Liegenschaftszinssätze veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Immobilienwerte. Eine erste Einordnung erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung, für Gewerbeobjekte sinnvollerweise ergänzt um einen Termin vor Ort.
Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB gelten für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beim Verkauf oder der Vermietung einer Gewerbeimmobilie ist die Courtage frei verhandelbar. Höhe, Fälligkeit und Verteilung besprechen wir vor Vertragsschluss, nicht in einer Fußnote. Wie Provision beim Wohnimmobilienverkauf geregelt ist, erklärt der Beitrag zur Maklerprovision in Hessen.
Off-Market heißt, dass die Immobilie nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt einzelnen geprüften Interessenten angeboten wird. Bei Gewerbe ist das häufig gewünscht, weil Betriebsabläufe, Mitarbeiter, Mietverhältnisse und die Verhandlungsposition geschützt bleiben. Der Preis dafür ist ein kleinerer Bieterkreis und eine schwierigere Preisfindung. Bei einem gefragten Standardobjekt bringt offene Vermarktung in der Regel mehr Wettbewerb. Die Abwägung im Detail beschreibt unser Ratgeber zu den Vorteilen und Grenzen des Off-Market-Verkaufs.
Ja. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt den Energieausweis auch für Nichtwohngebäude, sowohl beim Verkauf als auch bei einer Neuvermietung. Die Pflichtangaben müssen bereits in der Immobilienanzeige stehen, spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen. Bei gemischt genutzten Gebäuden können für den Wohnteil und den Nichtwohnteil getrennte Ausweise erforderlich sein.
Das hängt von Objekt, Mieter und Zielsetzung ab. Feste Laufzeiten mit Verlängerungsoption sind verbreitet, weil Mieter ihre Investitionen in die Fläche absichern wollen und Eigentümer planbare Erträge schätzen. Eine Indexklausel setzt nach dem Preisklauselgesetz in der Regel eine langfristige Bindung voraus. Worauf es bei Laufzeit, Umlagen und Konkurrenzschutz ankommt, fasst der Ratgeber Gewerbeimmobilie vermieten zusammen. Die Gestaltung des Vertrags selbst gehört in die Hand eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Grundbuchauszug und Flurkarte, Baugenehmigungen und Bestandspläne, eine nachvollziehbare Flächenaufstellung, sämtliche Mietverträge mit allen Nachträgen, eine Mieterliste, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, den Energieausweis sowie Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung. Je nach Objekt kommen Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster, der Bebauungsplan und bei Betrieben Konzessionen hinzu. Was davon fehlt, klären wir zu Beginn und nicht erst, wenn der Käufer danach fragt.
Sie suchen eine bestimmte Fläche und finden nichts Passendes unter den aktuell angebotenen Objekten? Sagen Sie uns, wonach Sie suchen. Ein Teil der Gewerbeobjekte wird nie öffentlich inseriert und erreicht nur vorgemerkte Interessenten. Am schnellsten geht das über unser Kontaktformular.
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