Haus geerbt: verkaufen oder vermieten?
Verkaufen oder vermieten nach einer Erbschaft? Die Entscheidungskriterien, die vier Wege aus der Erbengemeinschaft und was Sie vorher prüfen lassen sollten.
Verkaufen ist in der Regel der richtige Weg, wenn mehrere Erben beteiligt sind, Sanierungsstau besteht oder die Immobilie weit von Ihrem Wohnort entfernt liegt. Vermieten lohnt sich, wenn das Objekt baulich und energetisch in Ordnung ist, die Lage nachgefragt wird und Sie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko tragen können oder bezahlen wollen. Wichtig: Steuerliche Bindungen aus dem Erbfall können die Entscheidung vorgeben. Lassen Sie diesen Punkt klären, bevor Sie sich festlegen.
Vier Fragen, die vor der Entscheidung geklärt sein müssen
Wer ist Eigentümer? Mit dem Erbfall geht die Immobilie automatisch auf die Erben über. Das Grundbuch muss aber berichtigt werden, sonst kann niemand verkaufen oder belasten. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz gebührenfrei.
In welchem Zustand ist das Haus? Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen bestimmen, ob Vermietung realistisch ist. Ein Objekt mit erheblichem Instandhaltungsstau kostet erst Geld, bevor es welches bringt.
Was ist die Immobilie wert? Ohne belastbaren Wert lässt sich weder eine Auszahlung unter Miterben berechnen noch eine Mietrendite einschätzen. Eine neutrale Immobilienbewertung ist deshalb der erste Schritt, nicht der letzte.
Wie viele Erben gibt es? Eine Person entscheidet allein. Mehrere Personen bilden eine Erbengemeinschaft, und die hat eigene Spielregeln.
Verkaufen oder vermieten im direkten Vergleich
| Kriterium | Verkauf | Vermietung |
|---|---|---|
| Liquidität | Einmaliger Erlös, sofort teilbar | Laufende Einnahmen, Kapital bleibt gebunden |
| Aufwand | Einmalig, zeitlich begrenzt | Dauerhaft: Verwaltung, Instandhaltung, Abrechnung |
| Risiko | Endet mit dem Notartermin | Leerstand, Mietausfall, Sanierungspflichten |
| Erbengemeinschaft | Löst die Gemeinschaft sauber auf | Bindet alle Erben dauerhaft aneinander |
| Sanierungsstau | Wird im Preis eingepreist, Sie zahlen nicht vor | Investition muss vorfinanziert werden |
| Emotionaler Aspekt | Das Elternhaus geht weg | Bleibt in Familienhand |
Wer nicht selbst verwalten will, sollte die Kosten einer Hausverwaltung in die Rechnung einstellen. Eine Vermietung, die sich nur ohne Verwaltungskosten rechnet, rechnet sich nicht.
Die Erbengemeinschaft: vier Wege aus der gemeinsamen Immobilie
Erben mehrere Personen, gehört der Nachlass ihnen gemeinschaftlich. Über einzelne Nachlassgegenstände, also auch über das Haus, können sie nach § 2040 BGB nur gemeinsam verfügen. Ein Verkauf braucht daher die Zustimmung aller. Gleichzeitig kann jeder Miterbe nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Genau aus dieser Spannung entstehen die typischen Blockaden. Vier Wege führen heraus.
1. Freihändiger Verkauf
Alle Miterben verkaufen gemeinsam am Markt und teilen den Erlös nach Erbquoten. Das ist regelmäßig die wirtschaftlich beste Lösung, weil das Objekt normal vermarktet, besichtigt und beworben werden kann. Voraussetzung ist Einigkeit über den Preis, und die entsteht am ehesten über eine nachvollziehbare Wertermittlung durch einen Dritten. Wie ein strukturierter Verkauf abläuft, zeigt unser Ablauf des Immobilienverkaufs in fünf Schritten.
2. Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus
Will eine Person das Haus behalten, übernimmt sie es gegen Ausgleichszahlung an die übrigen Miterben. Der Streitpunkt ist fast immer der Wert: Wer übernimmt, rechnet niedrig, wer ausgezahlt wird, rechnet hoch. Eine gemeinsam beauftragte Bewertung nimmt der Diskussion die Schärfe. Wer die Übernahme finanzieren muss, sollte früh mit der Bank sprechen.
3. Erbteilsübertragung und Abschichtung
Ein Miterbe kann seinen gesamten Erbteil übertragen, an einen Miterben oder an einen Dritten. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Verkauft ein Miterbe an einen Außenstehenden, steht den übrigen Miterben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht zu, das binnen zwei Monaten ausgeübt werden muss. Die Abschichtung ist die schlankere Variante: Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen zu. Ob und in welcher Form das im konkreten Fall trägt, gehört in die Hand eines Fachanwalts.
4. Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG beim Amtsgericht beantragen. Sie funktioniert auch gegen den Willen der anderen und ist deshalb ein wirksames Druckmittel. Wirtschaftlich ist sie fast immer die schlechteste Lösung, und das aus nachvollziehbaren Gründen:
- Das Gericht setzt den Verkehrswert per Gutachten fest. Bieter kalkulieren darauf einen Risikoabschlag, weil sie Mängel nicht wie bei einem normalen Kauf prüfen können.
- Ein Besichtigungsrecht gibt es nicht. Wer im Haus wohnt, muss niemanden hereinlassen.
- Der Zuschlag erfolgt ohne Gewährleistung. Dieses Risiko preisen Bieter ein.
- Im ersten Termin schützen gesetzliche Wertgrenzen noch vor einem Verschleuderungszuschlag. In einem weiteren Termin entfallen sie.
- Verfahrens- und Gutachterkosten mindern den Erlös, und das Verfahren zieht sich über viele Monate.
- Der Kreis der Bieter ist klein. Wer regulär ein Haus sucht, geht nicht zur Versteigerung.
Praktisch wirkt der Antrag oft als Katalysator: Sobald der Termin steht, einigen sich viele Erbengemeinschaften doch noch auf einen freihändigen Verkauf.
Steuer und Recht: prüfen lassen, bevor Sie entscheiden
Zwei Punkte können die Entscheidung wirtschaftlich umdrehen, deshalb gehören sie an den Anfang:
- Steuerbefreiung für das Familienheim. Das Erbschaftsteuerrecht befreit die selbstgenutzte Wohnimmobilie unter engen Voraussetzungen. Dazu gehört, dass der Erbe sie über zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzt. Verkauf oder Vermietung innerhalb dieser Frist können die Befreiung rückwirkend entfallen lassen.
- Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Bei privaten Veräußerungsgeschäften gilt eine Zehnjahresfrist. Dem Erben wird die Besitzzeit des Erblassers zugerechnet. Ob überhaupt ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, hängt vom Einzelfall ab.
Beides sind Hinweise auf die Rechtslage, keine Beratung. Als Immobilienmakler dürfen wir weder steuerlich noch rechtlich beraten. Lassen Sie Erbschaftsteuer und Veräußerungsgewinn von einer Steuerberatung, erbrechtliche Fragen von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen. Diese Beratung kostet weniger, als ein falsch getimter Verkauf kosten kann.
Häufige Fragen
Können einzelne Erben den Verkauf blockieren?
Ja. Über die Immobilie können die Miterben nur gemeinsam verfügen. Blockiert eine Person dauerhaft, bleiben die Auszahlung, die Übertragung des Erbteils oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.
Wie schnell muss ich mich entscheiden?
Für die Entscheidung selbst gibt es keine Frist. Fristen gibt es an anderer Stelle, etwa sechs Wochen für die Ausschlagung der Erbschaft nach § 1944 BGB und zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung. Unter Zeitdruck entstehen die teuersten Fehler, also klären Sie zuerst Wert, Zustand und Steuerlage.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf sanieren?
In der Regel nicht. Käufer kalkulieren den Sanierungsbedarf ein, ziehen ihn aber selten stärker ab, als die Sanierung tatsächlich kostet. Sinnvoll sind Entrümpelung, Sauberkeit und vollständige Unterlagen. Was dazugehört, steht in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.
Was ist, wenn das Haus bereits vermietet ist?
Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, auch nach einem Verkauf: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Vermietete Objekte sprechen mit Kapitalanlegern einen anderen Käuferkreis an. Für die Vermarktung sind Mietverträge, Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen entscheidend.
Sie stehen vor dieser Entscheidung und wollen zunächst wissen, worüber Sie überhaupt reden? Sprechen Sie uns an, wir schauen uns die Situation neutral an, bevor Sie sich festlegen.
