Hausverkauf in Gießen: der Ablauf Schritt für Schritt

Ein Hausverkauf läuft in fünf Phasen ab: Wert ermitteln, Unterlagen beschaffen, vermarkten, besichtigen und verhandeln, beim Notar beurkunden und übergeben. Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Ohne belastbaren Wert gibt es keinen sinnvollen Angebotspreis, ohne vollständige Unterlagen keine Finanzierungszusage der Käuferbank. Wie lange der Verkauf am Ende dauert, entscheidet sich meist schon in den ersten beiden Phasen.

Phase	Was in dieser Phase passiert	Was Sie dafür brauchen
1. Bewertung	Marktwert ermitteln, Angebotspreis festlegen	Eckdaten zum Objekt, Ortstermin
2. Unterlagen	Dokumente beschaffen und prüfen	Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis
3. Vermarktung	Exposé erstellen, Interessenten ansprechen	Fotos, Objektbeschreibung, Vermarktungsweg
4. Besichtigung und Verhandlung	Termine führen, Preis und Konditionen klären	Bonitätsnachweise der Interessenten
5. Notar und Übergabe	Kaufvertrag beurkunden, Schlüssel übergeben	Kaufvertragsentwurf, Übergabeprotokoll

Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?

Der Angebotspreis ist die wichtigste Weichenstellung des gesamten Verkaufs. Liegt er zu hoch, bleibt das Objekt lange sichtbar und gilt Interessenten irgendwann als Ladenhüter. Liegt er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das sich später nicht mehr zurückholen lässt.

Eine belastbare Einschätzung stützt sich auf vier Bausteine:

• Lage: Makrolage (Stadt, Anbindung, Infrastruktur) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Ausblick)
• Zustand und Baujahr: Modernisierungen, energetischer Stand, Instandhaltungsstau
• Größe und Zuschnitt: Wohn- und Nutzfläche, Grundriss, Grundstück
• Vergleichsdaten aus der Region und aus laufenden Vermarktungen

Reine Online-Rechner liefern eine erste Orientierung, kennen aber weder den Zustand der Fenster noch die Aussicht aus dem Wohnzimmer. Für einen Wert, mit dem Sie in die Vermarktung gehen können, gehört der Ortstermin dazu. Den Einstieg macht bei uns eine kostenlose Immobilienbewertung, danach entscheiden Sie in Ruhe weiter.

Welche Unterlagen brauche ich, und wann?

Drei Dokumente entscheiden darüber, ob der Verkauf zügig läuft:

1. Grundbuchauszug, aktuell und vollständig. Er zeigt Eigentumsverhältnisse und Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte. Finanzierende Banken verlangen ihn in aller Regel.
2. Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Ohne sie lässt sich weder ein Exposé erstellen noch eine Finanzierung sauber rechnen.
3. Energieausweis. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.

Je nach Objekt kommen weitere Dokumente hinzu, bei Eigentumswohnungen etwa Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen. Weil Ämter, Hausverwaltungen und Versicherungen für Auskünfte Zeit brauchen, lohnt sich der frühe Start. Die vollständige Aufstellung mit Bezugsquellen finden Sie in unserer Checkliste der Unterlagen für den Hausverkauf.

Wie wird die Immobilie vermarktet?

Die Suche beginnt heute meist online, und dort wirken zuerst die Bilder. Eine gute Präsentation besteht in der Regel aus professionellen Fotos, einem ehrlich formulierten Exposé mit allen relevanten Daten und einer klaren Aussage zu Energiestand und Zustand. Auf Wunsch ergänzen wir Drohnenaufnahmen für Lage und Grundstück sowie einen 3D-Rundgang, mit dem Interessenten die Immobilie virtuell begehen.

Öffentlich inserieren oder off-market verkaufen?

Beide Wege sind möglich, sie passen aber zu unterschiedlichen Zielen.

	Öffentliche Vermarktung	Off-Market
Sichtbarkeit	Portale, Website, Werbeflächen	nur gezielte Ansprache
Reichweite	maximal	begrenzt auf das Netzwerk
Diskretion	gering	hoch
Typischer Anlass	Standardobjekt, breite Nachfrage	Trennung, Erbfall, bekannte Eigentümer

Wann sich der diskrete Weg lohnt und wo seine Grenzen liegen, erklärt der Beitrag zum Off-Market-Verkauf ohne öffentliches Inserat.

Wie laufen Besichtigungen und Verhandlung ab?

Statt Besichtigungstourismus organisieren wir gezielte Termine mit vorgemerkten Interessenten, deren Kaufabsicht und Finanzierungsrahmen wir vorher abfragen. Das hält Ihnen den Alltag frei, und es kommen überwiegend Interessenten mit ernsthafter Kaufabsicht ins Haus. Nach jedem Termin holen wir strukturiertes Feedback ein, so sehen Sie, ob Preis und Präsentation zum Markt passen.

In der Verhandlung zahlt sich Distanz aus. Wer über das eigene Elternhaus spricht, verhandelt anders als ein neutraler Vermittler. Wir führen die Gespräche in Ihrem Interesse und legen Ihnen die Angebote mit Einschätzung vor. Sie entscheiden.

Was passiert beim Notartermin und bei der Übergabe?

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Entwurf, den beide Seiten vorab prüfen. Verbraucher haben in der Regel Anspruch darauf, den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zu erhalten. Nach der Beurkundung sichert der Notar die Abwicklung ab: Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Löschung alter Grundschulden, Fälligkeitsmitteilung an den Käufer.

Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, folgt die Übergabe. Dazu gehören Zählerstände, Schlüssel, ein schriftliches Übergabeprotokoll und die Ummeldung der Versorger. Wir begleiten diesen Termin und halten fest, was übergeben wurde.

Welche Fehler kosten am meisten Zeit und Geld?

• Zu hoher Startpreis: Das Objekt bleibt lange online und verliert an Attraktivität. Preissenkungen werden von Interessenten als Verhandlungssignal gelesen.
• Unvollständige Unterlagen: Sie bremsen die Finanzierung des Käufers und verunsichern die Bank.
• Schwache Fotos: Sie kosten Anfragen, bevor jemand die Immobilie überhaupt gesehen hat.
• Emotionale Preisgespräche: Sie führen selten zu einem besseren Ergebnis.

Wenn Sie den Ablauf lieber abgeben möchten, finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf in Gießen alle Leistungen im Überblick.

Häufige Fragen

Erst bewerten lassen oder erst einen Makler beauftragen?

Beides greift ineinander. Eine unverbindliche Werteinschätzung können Sie einholen, ohne sich zu binden. Erst wenn Wert und Strategie zu Ihren Plänen passen, folgt der Maklervertrag.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt werden, an den Käufer wird er übergeben. Wer ihn erst kurz vor dem Notartermin bestellt, riskiert Verzögerungen.

Kann ich verkaufen, solange noch ein Kredit auf dem Haus läuft?

Ja, das ist der Normalfall. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, die Bank erteilt dafür eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Ob Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, klären Sie am besten frühzeitig direkt mit ihr.

Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf versteuern?

Bei privaten Verkäufen richtet sich das nach § 23 EStG. Nach zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei, ebenso bei durchgehender Selbstnutzung im gesetzlich definierten Zeitraum. Verbindlich beurteilen kann Ihren Fall nur ein Steuerberater, wir dürfen und wollen das nicht ersetzen.