Immobilienfinanzierung: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hauskauf? Faustregel, Kaufnebenkosten in Hessen und was alles als Eigenkapital zählt, verständlich erklärt.
Die verbreitete Faustregel lautet: Die Kaufnebenkosten zahlen Sie vollständig aus Eigenkapital, dazu möglichst 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. In Hessen liegt man damit bei etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Weniger Eigenkapital ist möglich, wird von Banken aber in der Regel mit einem höheren Zinssatz bepreist. Zusätzlich sollte eine Reserve übrig bleiben, die gar nicht erst in die Finanzierung fließt.
Warum Banken auf das Eigenkapital schauen
Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, also den Anteil des Objektwerts, den die Bank finanziert. Je niedriger dieser Anteil, desto besser ist die Bank im Fall einer Verwertung abgesichert, und desto günstiger fällt üblicherweise der Zinssatz aus. Weil dieser Zinssatz über zehn Jahre und länger festgeschrieben wird, wirkt schon ein kleiner Unterschied im Zinssatz über die gesamte Laufzeit deutlich auf die Gesamtkosten.
Für Sie als Käufer hat das einen zweiten Effekt: Mit mehr Eigenkapital bleibt die Restschuld am Ende der Zinsbindung kleiner. Steigen die Zinsen bis dahin, trifft Sie die Anschlussfinanzierung weniger hart.
Grobe Einordnung nach Eigenkapitalquote
| Eingesetztes Eigenkapital | Was das üblicherweise bedeutet |
|---|---|
| Weniger als die Kaufnebenkosten | Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten, nur in Ausnahmefällen und mit deutlichem Zinsaufschlag |
| Nebenkosten vollständig gedeckt | Einstiegsvariante, die Bank finanziert den reinen Kaufpreis |
| Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises | die klassische Faustregel, meist solide Konditionen |
| Nebenkosten plus deutlich mehr | in der Regel die besten Konditionen, dafür weniger freie Liquidität |
Das ist eine Orientierung, keine Zusage. Welche Quote in Ihrem Fall trägt, hängt von Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, Alter, bestehenden Verpflichtungen und vom Objekt selbst ab. Genau das klärt ein Erstgespräch in der Finanzierungsberatung.
Kaufnebenkosten in Hessen: das gehört dazu
Kaufnebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert. Sie müssen also aus vorhandenem Vermögen kommen.
| Kostenposten | Höhe | Grundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises | Landessteuersatz, unverändert seit 1. August 2014 (Stand: August 2026) |
| Notar und Grundbuchamt | in der Praxis meist rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises | Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) |
| Maklerprovision | frei vereinbar | bei Wohnimmobilien seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt |
Wer die Provision trägt und wann sie überhaupt fällig wird, erklären wir ausführlich im Beitrag zur Maklerprovision in Hessen. Kalkulieren Sie die drei Posten von Anfang an mit ein, sonst verschiebt sich Ihr realistischer Suchrahmen nach unten, bevor Sie die erste Besichtigung hatten.
Hessengeld für Ersterwerber
Das Land Hessen fördert den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit dem sogenannten Hessengeld. Nach Angaben des Hessischen Ministeriums der Finanzen (Stand: August 2026) beträgt die Förderung 10.000 Euro je erwerbende Person, höchstens 20.000 Euro, zuzüglich 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren. Ausgezahlt wird sie in zehn Jahresraten und höchstens bis zur Höhe der tatsächlich gezahlten Grunderwerbsteuer. Vorausgesetzt wird unter anderem ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb und dass Ihnen noch keine andere Immobilie gehört. Ob Sie im Einzelfall antragsberechtigt sind, klären Sie mit dem Finanzamt oder Ihrer Steuerberatung. Wichtig für die Planung: Das Geld kommt später, die Nebenkosten fallen sofort an.
Was als Eigenkapital gilt
Nicht nur das Girokonto zählt. Banken akzeptieren üblicherweise:
- Bank-, Tagesgeld- und Festgeldguthaben, Sparbücher
- Wertpapiere, Fondsanteile und Bausparguthaben
- bereits vorhandene, lastenfreie Grundstücke
- Darlehen aus dem Familienkreis, wenn sie nachrangig gestellt sind
- Eigenleistungen bei Bau oder Sanierung, oft Muskelhypothek genannt, allerdings nur in begrenzter Höhe und mit belegbarer Qualifikation
Erben und Schenkungen können ebenfalls einfließen, haben aber eigene steuerliche Folgen. Das ist ein Fall für die Steuerberatung, nicht für den Makler.
Nicht das gesamte Vermögen einsetzen
Eigenkapital senkt die Zinslast, doch ein leergeräumtes Konto am Tag der Schlüsselübergabe ist ein schlechter Start. Umzug, Küche, Renovierung, eine defekte Heizung: Diese Ausgaben kommen erfahrungsgemäß früh und selten einzeln. Halten Sie deshalb einen Puffer zurück, bevor Sie den letzten Euro in die Tilgung geben. Als Faustregel nennen Verbraucherzentralen mehrere Monatsausgaben als Notgroschen.
Ähnlich sensibel ist der Tilgungssatz. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit spürbar, erhöht aber die Monatsrate. Beides zusammen, Eigenkapital und Tilgung, sollte so gewählt sein, dass die Rate auch in einem schlechteren Jahr tragbar bleibt.
Reihenfolge in der Praxis
Sinnvoll ist, die Finanzierung vor der Objektsuche zu klären. Wer weiß, welchen Kaufpreis er darstellen kann, besichtigt gezielter und tritt bei Verhandlungen mit Verkäufern glaubwürdiger auf. Ein Finanzierungsnachweis ist in vielen Verkaufsprozessen die Eintrittskarte zur Zweitbesichtigung. Erst danach lohnt der Blick in die aktuellen Immobilienangebote. Wenn Sie parallel eine eigene Immobilie verkaufen wollen, hilft eine kostenlose Immobilienbewertung, um den Eigenkapitalanteil realistisch zu beziffern.
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Vollfinanzierungen gibt es, sie setzen aber meist ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen, eine gute Bonität und ein gut verwertbares Objekt voraus. Der Zinssatz liegt in der Regel deutlich höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, und die Bank prüft strenger.
Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert?
In der Regel nicht. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Provision schaffen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte. Sie sollten deshalb aus Eigenkapital gedeckt sein.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Das angesparte Guthaben ja, sobald es verfügbar ist. Ein noch nicht zuteilungsreifer Vertrag ist für die Bank kein sofort einsetzbares Eigenkapital, kann aber Teil der Finanzierungsstruktur werden.
Wie viel Reserve sollte nach dem Kauf übrig bleiben?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Üblich ist die Empfehlung, mehrere Monatsausgaben als Notgroschen zu behalten und zusätzlich die absehbaren Kosten für Umzug, Möbel und erste Instandhaltung einzuplanen.
Wirkt sich mehr Eigenkapital auch auf die Laufzeit aus?
Ja. Bei gleicher Monatsrate ist ein kleineres Darlehen schneller zurückgezahlt. Alternativ können Sie die Rate senken und die Laufzeit gleich lassen. Welche Variante besser passt, ist eine Frage Ihrer Lebensplanung.
Fazit
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, dazu ein Teil des Kaufpreises und eine Reserve, die unangetastet bleibt: Mit dieser Struktur stehen die meisten Finanzierungen stabil. Alles Weitere ist eine Rechenaufgabe, die Zinsniveau, Tilgung und Ihre persönliche Situation zusammenbringt. Wir begleiten Sie auf Wunsch mit einem eigenen Finanzierungsteam. Für steuerliche und rechtliche Fragen ziehen Sie bitte zusätzlich Steuerberatung oder Fachanwalt hinzu. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihre Zahlen einmal durchgehen möchten.
