Maklerprovision in Hessen: Wer zahlt wie viel?
Beim Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten. Was das BGB regelt und wann sie fällig wird.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Das folgt aus dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, das am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist und in den Paragrafen 656a bis 656d BGB steht. Die Höhe der Provision schreibt kein Gesetz vor, sie wird zwischen Auftraggeber und Makler frei vereinbart. Fällig wird sie erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar tatsächlich zustande kommt.
Was das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten regelt
Die Regelung gilt bundesweit, also in Hessen genauso wie überall sonst. Sie greift nur beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne von Paragraf 13 BGB ist. Drei Punkte sind entscheidend.
Textform statt Handschlag
Nach Paragraf 656a BGB bedarf der Maklervertrag über solche Objekte der Textform. Eine mündliche Absprache oder ein Nicken bei der Besichtigung begründet keinen Provisionsanspruch. E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht zwingend.
Beide Seiten beauftragen: gleiche Höhe
Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, darf er sich die Provision nach Paragraf 656c BGB nur von beiden in gleicher Höhe versprechen lassen. Verstößt eine Vereinbarung dagegen, sind nach dem Gesetz beide Provisionsvereinbarungen unwirksam.
Nur eine Seite beauftragt: höchstens die Hälfte weiterreichen
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann sie höchstens die Hälfte ihrer Provision auf die andere Partei abwälzen (Paragraf 656d BGB). Zusätzlich gilt eine Schutzregel für den Käufer: Er muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat.
Für welche Objekte gilt das Halbteilungsprinzip?
| Konstellation | Halbteilung nach Paragrafen 656a ff. BGB | Verteilung der Provision |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher | ja | jede Seite höchstens die Hälfte |
| Eigentumswohnung, Käufer ist Verbraucher | ja | jede Seite höchstens die Hälfte |
| Mehrfamilienhaus | nein | frei vereinbar |
| Unbebautes Grundstück | nein | frei vereinbar |
| Gewerbeimmobilie | nein | frei vereinbar |
| Käufer kauft als Unternehmer | nein | frei vereinbar |
Bei allem, was nicht unter die Verbraucherschutzregel fällt, etwa bei einer Gewerbeimmobilie in Gießen und Mittelhessen, bleibt die Kostenverteilung Verhandlungssache und wird im Maklervertrag festgelegt.
Wie hoch ist die Provision?
Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz und keine verbindliche Gebührenordnung für Immobilienmakler. Die Courtage wird individuell vereinbart und richtet sich unter anderem nach Objektart, Vermarktungsaufwand und Region. Wer eine Zahl nennt, nennt eine Verhandlungsposition, keine Vorschrift. Wir legen die Konditionen deshalb im Erstgespräch offen und schriftlich fest, bevor irgendetwas beauftragt wird.
Wann die Provision fällig wird
Der Anspruch entsteht nach Paragraf 652 BGB nur, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen:
- ein wirksamer Maklervertrag, bei Haus und Eigentumswohnung in Textform,
- eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers, die für den Abschluss ursächlich war,
- der tatsächliche Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Platzt der Verkauf, entsteht kein Provisionsanspruch. Der Makler trägt damit einen Teil des Vermarktungsrisikos, denn Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung fallen unabhängig vom Ausgang an. Wie diese Schritte zusammenhängen, zeigt der Ablauf eines Immobilienverkaufs in fünf Schritten.
Vermietung: hier gilt das Bestellerprinzip
Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt seit 2015 eine andere Logik. Nach Paragraf 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat, in aller Regel also der Vermieter. Die Provision ist dabei auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt (Paragraf 3 Absatz 2 WoVermRG). Halbteilung und Bestellerprinzip werden häufig verwechselt, sie betreffen aber zwei verschiedene Gesetze und zwei verschiedene Geschäfte.
Was Käufer einplanen sollten
Die Provision gehört zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert. Sie muss also aus Eigenkapital kommen. Dazu zählen außerdem:
- die Grunderwerbsteuer, deren Satz die Bundesländer festlegen und die in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises beträgt (Hessisches Grunderwerbsteuersatzgesetz, Stand August 2026),
- Notar- und Grundbuchkosten, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz richten,
- der Käuferanteil an der Maklerprovision.
Wie viel Eigenkapital daraus insgesamt nötig wird, rechnen wir im Beitrag zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung durch.
Häufige Fragen
Muss ich als Käufer Provision zahlen, obwohl ich nichts unterschrieben habe?
Nein. Ohne wirksamen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch, und bei Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung muss dieser Vertrag in Textform vorliegen. Eine Provisionsklausel allein im Exposé genügt dafür nicht.
Gilt die hälftige Teilung auch beim Mehrfamilienhaus?
Nein. Die Paragrafen 656a bis 656d BGB erfassen nur Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einem Verbraucher als Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeobjekten ist die Verteilung frei vereinbar.
Was passiert, wenn der Kauf kurz vor dem Notartermin scheitert?
Ohne notariellen Kaufvertrag entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch. Ausnahmen sind denkbar, etwa bei besonderen Vereinbarungen über Aufwendungsersatz. Ob eine solche Klausel wirksam ist, prüft im Streitfall ein Rechtsanwalt.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten kommt eine Berücksichtigung als Anschaffungsnebenkosten in Betracht. Das ist eine rein steuerliche Frage, die Ihr Steuerberater verbindlich beantwortet.
Wann bekomme ich die Konditionen genannt?
Vor jeder Beauftragung. Wenn Sie wissen möchten, was für Ihr Objekt gilt, vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch. Eine erste Werteinschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum geltenden Recht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
