Unterlagen für den Hausverkauf: die vollständige Checkliste
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis: Welche Unterlagen Sie zum Hausverkauf brauchen, wo Sie jedes Dokument bekommen und wie Sie Verzögerungen vermeiden.
Für den Verkauf eines Hauses brauchen Sie in nahezu jedem Fall sechs Unterlagen: einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Alles Weitere hängt vom einzelnen Objekt ab. Wichtig ist vor allem der Zeitpunkt: Ämter, Hausverwaltungen und Versicherer brauchen für Auskünfte Vorlauf, deshalb sollten Sie mit der Beschaffung beginnen, bevor die Immobilie inseriert wird.
Die Basisunterlagen und wo sie herkommen
Diese Tabelle deckt den Kern jedes Hausverkaufs ab. Sie zeigt zu jedem Dokument die ausstellende Stelle und den Grund, warum Käufer oder deren Bank es sehen wollen.
| Dokument | Ausstellende Stelle | Zweck |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Gießen | Weist Eigentum nach und zeigt Belastungen wie Grundschulden, Wege- oder Wohnrechte |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Zuständiges Katasteramt bzw. Amt für Bodenmanagement | Belegt Lage, Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks |
| Grundrisse aller Geschosse | Bauakte bei der Bauaufsicht, alternativ Architekt oder Bauträger | Grundlage für Raumverständnis, Planung und Bewertung durch die Bank |
| Wohn- und Nutzflächenberechnung | Bauakte, Architekt oder Sachverständige | Macht die angegebene Fläche nachvollziehbar und schützt vor späteren Streitigkeiten |
| Energieausweis | Nach dem Gebäudeenergiegesetz ausstellungsberechtigte Fachleute | Gesetzlich vorgeschrieben, ordnet den energetischen Zustand ein |
| Baugenehmigung und Baubeschreibung | Bauaufsicht der Stadt Gießen bzw. des Landkreises Gießen | Zeigt, dass der bauliche Bestand genehmigt ist, inklusive Anbauten |
| Nachweise über Modernisierungen | Eigene Ordner, ausführende Handwerksbetriebe | Belegen Investitionen in Dach, Fenster, Heizung, Bäder oder Elektrik |
| Grundsteuerbescheid und Betriebskostenaufstellung | Stadt oder Gemeinde, eigene Abrechnungen | Machen die laufenden Kosten für Käufer kalkulierbar |
| Nachweis der Wohngebäudeversicherung | Versicherer | Der Käufer tritt bei Eigentumsübergang grundsätzlich in den bestehenden Vertrag ein (Paragraph 95 VVG) |
Beim Grundbuchauszug gilt: Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (Paragraph 12 GBO). Als Eigentümerin oder Eigentümer ist das unproblematisch, Dritte müssen ihr Interesse begründen. Achten Sie darauf, dass der Auszug aktuell ist, denn ein alter Ausdruck aus der Kaufzeit bildet gelöschte oder neu eingetragene Belastungen nicht ab.
Zusätzliche Unterlagen je nach Objektart
Eigentumswohnung
Bei einer Wohnung interessiert Käufer nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Gemeinschaft. Sie benötigen die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen und Angaben zur Höhe der Instandhaltungsrücklage. Die meisten dieser Unterlagen liegen bei der Hausverwaltung, die auch die Beschluss-Sammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz führt. Aus den Protokollen lesen Käufer heraus, ob größere Sanierungen beschlossen oder absehbar sind, und genau danach fragen finanzierende Banken regelmäßig.
Vermietetes Objekt
Hier gehören alle Mietverträge inklusive Nachträgen, eine Mieterliste mit Mietbeginn und aktueller Miete, die Kautionsnachweise sowie die letzten Betriebskostenabrechnungen dazu. Wer vermietet verkauft, sollte außerdem wissen: Der Kauf bricht die Miete nicht, der Erwerber tritt in die laufenden Mietverhältnisse ein (Paragraph 566 BGB). Das ist für viele Kaufinteressenten ein zentraler Punkt, deshalb schafft Klarheit hier Vertrauen.
Haus mit Grundstück
Je nach Alter und Lage kommen Nachweise über die Erschließung, Abwasser- und Kanalanschluss, ein Schornsteinfegerprotokoll, Angaben zur Heizungsanlage sowie Unterlagen zu Baulasten hinzu. Ob für Ihr Grundstück Baulasten eingetragen sind, erfahren Sie beim Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Auch Erbbaurechtsverträge oder Vereinbarungen mit Nachbarn über Grenzbebauung gehören in die Mappe, wenn es sie gibt.
Zeitplan: wann Sie womit anfangen
Beginnen Sie mit den Dokumenten, die von Dritten kommen, denn nur dort haben Sie keinen Einfluss auf die Dauer. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und die Unterlagen der Hausverwaltung zuerst, danach die Dinge, die Sie selbst zusammentragen können, also Rechnungen, Versicherungsunterlagen und Abrechnungen. Der Energieausweis sollte spätestens dann in Auftrag sein, wenn die Vermarktung geplant wird, denn er muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen. Wie sich das in den Gesamtprozess einfügt, zeigt unser Überblick zum Ablauf eines Immobilienverkaufs in Gießen.
Parallel lohnt sich der Blick auf den Preis: Viele der genannten Unterlagen fließen direkt in die Wertermittlung ein. Wenn Sie ohnehin Belege sortieren, ist der Zeitpunkt für eine kostenlose Einschätzung des Immobilienwerts günstig, weil die Faktenlage dann vollständig ist.
Die häufigsten Stolperfallen
- Veralteter Grundbuchauszug. Er spiegelt gelöschte Grundschulden oder neu eingetragene Rechte nicht wider und führt beim Notar zu Rückfragen.
- Nicht genehmigte Anbauten. Wintergarten, Carport oder ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung fallen spätestens bei der Bankprüfung auf. Klären Sie das vorher, nicht während der Verhandlung.
- Fehlende Belege für Modernisierungen. Eine neue Heizung ohne Rechnung ist im Gespräch mit Käufern schwer zu belegen und stützt den Preis nicht.
- Energieausweis zu spät bestellt. Er ist Pflicht, kein Extra. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag zur Energieausweis-Pflicht beim Verkauf.
- Unvollständige Wohnungsunterlagen. Fehlen Protokolle oder Abrechnungen, verzögert sich die Finanzierungszusage des Käufers.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Verkauf sein?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis erwarten Notare und finanzierende Banken einen möglichst aktuellen Auszug, der den Stand zum Zeitpunkt des Verkaufs abbildet. Wenn seit der Anforderung etwas am Objekt oder an den Belastungen geändert wurde, sollte ein neuer Auszug her.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Der Verkauf ist deshalb nicht unmöglich, wird aber langsamer und teurer. Käufer kalkulieren Unsicherheit in den Preis ein, Banken verzögern die Zusage, und der Notartermin kann sich verschieben. Fehlende Grundrisse lassen sich rekonstruieren, fehlende Genehmigungen dagegen nicht immer nachträglich beschaffen.
Brauche ich einen Energieausweis auch bei einem Verkauf im Familienkreis?
Die Vorlagepflicht knüpft an Verkauf und Vermietung an, nicht an die Person des Erwerbers. Bei einem Verkauf an Angehörige verzichten Käufer in der Praxis häufig auf die Vorlage, die gesetzliche Pflicht des Verkäufers besteht davon unabhängig. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten Ausnahmen.
Wer beschafft die Unterlagen, wenn ein Makler beauftragt ist?
Das hängt von der Vereinbarung ab. Wir sichten zu Beginn gemeinsam mit Ihnen, was vorhanden ist, erstellen eine objektbezogene Liste und übernehmen auf Wunsch die Anforderung bei Ämtern und Hausverwaltung. Vollmachten sind dafür je nach Stelle erforderlich.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen wird der Nachweis der Erbenstellung benötigt, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und bei mehreren Erben eine Einigung der Erbengemeinschaft. Welche Weichen sonst noch zu stellen sind, behandelt der Ratgeber geerbtes Haus verkaufen oder vermieten.
Nächster Schritt
Eine allgemeine Checkliste hilft beim Einstieg, entscheidend ist am Ende die Liste für Ihr konkretes Objekt. Genau die stellen wir im Erstgespräch mit Ihnen zusammen, inklusive der Frage, welche Stelle in Gießen oder im Landkreis für Ihre Immobilie zuständig ist. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf, dann klären wir den Bestand und den Beschaffungsweg in einem Termin.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Bei Fragen zu Vertragsgestaltung, Baulasten oder steuerlichen Folgen des Verkaufs wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Notar oder Ihre Steuerberatung.
